Kontantinsats – hur mycket som krävs och hur du sparar ihop den

Kontantinsatsen är den del av bostadens pris som du betalar med egna pengar, för att bolånet inte får täcka hela priset. Den 1 april 2026 sänktes kravet från 15 till 10 procent, och samtidigt flyttades bolånereglerna in i en lag. Men kontantinsatsen är sällan hela beloppet du behöver. Vid ett husköp kommer lagfart och pantbrev till, och vid en bostadsrätt kan föreningen ta ut avgifter.

I sajtens grundmodell är ekonomisk trygghet när de passiva inkomsterna är större än de nödvändiga utgifterna. Ett bostadsköp flyttar en stor del av sparandet till en tillgång som du bor i, och det lägger till nya nödvändiga utgifter i form av ränta och amortering. Därför lönar det sig att räkna på hela köpet innan du börjar spara, och det är det den här guiden handlar om.

Hur stor kontantinsats kräver lagen 2026?

Enligt 4 § i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter ska kreditgivaren se till att belåningsgraden blir högst 90 procent när ett bolån lämnas. Det kallas bolånetaket. Resten av priset, minst 10 procent, är kontantinsatsen. Som marknadsvärde används normalt köpeskillingen.

Så här ser reglerna ut hösten 2026 jämfört med tidigare:

Lagen sätter bara ett tak. Banken bestämmer själv vilken belåningsgrad den godtar för dig, och den kan alltså kräva en större kontantinsats. Tänk också på att en större kontantinsats ger en lägre belåningsgrad, och därmed ett lägre amorteringskrav. Hur amorteringen räknas, vad det högsta kreditbeloppet är och när bostaden får omvärderas går vi igenom i Bolån: belåningsgrad och amortering.

Vad kostar köpet utöver kontantinsatsen?

Kostnaderna skiljer sig mellan hus och bostadsrätt, eftersom ett hus är fast egendom som skrivs in hos Lantmäteriet, medan en bostadsrätt är en rätt i en förening.

Hus: lagfart och pantbrev

Lagfart är beviset på att du äger fastigheten, och du ansöker om den hos Lantmäteriet efter köpet. Den kostar två saker:

• Stämpelskatt på 1,5 procent för privatpersoner. Skatten räknas på köpeskillingen eller på taxeringsvärdet för året innan lagfarten beviljas, beroende på vilket som är högst, avrundat nedåt till hela tusental kronor.
• En expeditionsavgift på 825 kr.

Pantbrev är det bevis som banken får som säkerhet för bolånet. Ett pantbrev utfärdas när en inteckning görs i fastigheten. Nya inteckningar kostar:

• Stämpelskatt på 2 procent av det belopp som intecknas, avrundat nedåt till hela tusental kronor.
• En expeditionsavgift på 375 kr per inteckning.

Pantbreven följer med fastigheten. Har den tidigare ägaren redan tagit ut pantbrev kan de användas som säkerhet för ditt lån, och du behöver bara ta ut nya pantbrev för den del av lånet som inte täcks. Lantmäteriet skriver att en ansökan om inteckning behövs om det inte redan finns tillräckligt med pantbrev uttagna i fastigheten. Hur mycket som redan är intecknat framgår av fastighetsregistret.

Bostadsrätt: föreningens avgifter

För en bostadsrätt betalar du ingen lagfart och inga pantbrev. Banken tar i stället bostadsrätten som pant, och föreningen underrättas om pantsättningen. Enligt bostadsrättslagen får föreningen ta ut överlåtelseavgift och pantsättningsavgift, men bara om det står i stadgarna. Stadgarna ska också ange grunderna för hur avgifterna beräknas.

Bostadsrättslagen sätter inget tak för de två avgifterna. I många föreningars stadgar är överlåtelseavgiften högst 2,5 procent av prisbasbeloppet och pantsättningsavgiften högst 1 procent. Prisbasbeloppet är 59 200 kr år 2026, vilket ger högst 1 480 kr respektive 592 kr med de taken. Vad som gäller, och vem som betalar, står i den aktuella föreningens stadgar.

Riksdagen har också beslutat om ett bostadsrättsregister hos Lantmäteriet, lag (2026:484). Lagen börjar gälla den dag regeringen bestämmer, och föreningarna har till den 31 december 2027 på sig att lämna uppgifter till registret. När lagen gäller ska pantsättningar registreras i registret, och pantsättningsavgiften till föreningen tas bort ur bostadsrättslagen. Registreringen kan i stället kosta en avgift till Lantmäteriet, som bestäms i föreskrifter.

Flytt och besiktning

Utöver det som lagen styr kommer kostnader som varierar mycket: flytthjälp eller hyrbil, en överlåtelsebesiktning om du köper ett hus, och ofta en del nytt till hemmet. Det finns inga fasta belopp för dem, så de behöver en egen rad i kalkylen.

Räkneexempel: kontantinsats och köpkostnader

Vid husköp kommer lagfart och pantbrev ovanpå kontantinsatsen

Hur prövar banken om du får låna?

Lagen säger hur högt lånet får vara, men inte att du får låna. Det avgörs i bankens kreditprövning. Enligt Konsumenternas Bank- och finansbyrå får en långivare bara bevilja en kredit om du har ekonomiska förutsättningar att klara räntor, amorteringar och avgifter utöver dina levnadsomkostnader.

För bolån får prövningen inte till övervägande del grunda sig på bostadens värde. Du ska kunna betala lånet utan att bostaden behöver säljas.

Prövningen görs med en kvar att leva på-kalkyl (KALP). Den innehåller:

• hushållets inkomster
• kostnaderna för det nya lånet, räknade med en kalkylränta som är betydligt högre än dagens räntor och som banken själv bestämmer
• andra skulder, till exempel billån, studielån och privatlån
• driftkostnader för bostaden, som månadsavgift, el och uppvärmning
• levnadskostnader, oftast som schabloner

För levnadskostnaderna använder bankerna ofta Konsumentverkets beräknade hushållskostnader. De täcker enligt Konsumentverket ungefär 40 procent av ett hushålls utgifter, till exempel mat, kläder och hemförsäkring, men inte boende eller resor. Konsumentverket räknar fram nya belopp varje år i november.

Om kalkylen visar ett negativt resultat blir det sannolikt avslag. Bor ni flera i hushållet kan banken bedöma hela hushållets ekonomi.

Det praktiska skälet att känna till kalkylen är att den visar vad som påverkar lånet: varje fast utgift som finns kvar efter köpet, också en annan skuld, minskar utrymmet.

Varför är ett lån till kontantinsatsen dyrt?

Det finns långivare som lånar ut pengar utan säkerhet till den del av priset som bolånet inte täcker. Vi går inte in på erbjudanden, men det finns fyra saker att förstå om hur ett sådant lån fungerar.

1. Högre ränta. Konsumenternas Bank- och finansbyrå skriver att lån utan säkerhet har högre ränta än bolånet, eftersom bostaden inte är säkerhet. Hur avgifter och kort löptid driver upp kostnaden förklarar vi i Effektiv ränta.
2. Inget ränteavdrag. Från och med inkomstår 2026 ger ränta på lån utan säkerhet inget avdrag alls, enligt Skatteverket. Det gäller också lån från privatpersoner. Bolåneräntan ger fortfarande skattereduktion. Reglerna går vi igenom i Ränteavdrag 2026.
3. Det räknas in i kalkylen. Lånet blir en skuld bland andra i kvar att leva på-kalkylen. Ett lån som tas för att köpa bostaden räknas dessutom som en bostadskredit i konsumentkreditlagen, även utan säkerhet, och långivaren ska då följa de regler som gäller för bolån. Bolånetaket på 90 procent gäller däremot bara lån med pant i bostaden.
4. Ingen egen marginal. Med lånad kontantinsats äger du i praktiken ingenting av bostaden från början. Sjunker priset efter köpet kan skulden bli större än vad bostaden är värd.

Kan föräldrar hjälpa till med kontantinsatsen?

En vanlig väg är en gåva från föräldrarna. Det finns ingen gåvoskatt i Sverige, och enligt inkomstskattelagen är förvärv genom gåva skattefria för mottagaren.

Två regler är bra att känna till:

• Förskott på arv. Enligt ärvdabalken räknas det som en förälder ger ett barn under sin livstid som förskott på arvet, om inget annat har sagts eller måste antas ha varit avsett. När arvet sedan fördelas räknas gåvan av från barnets del. Ska gåvan inte räknas av behöver det framgå när den ges, till exempel i ett gåvobrev.
• Enskild egendom. Är du gift ingår en gåva normalt i det som delas vid en bodelning. Givaren kan bestämma att gåvan ska vara mottagarens enskilda egendom, och då ingår den inte. Samma villkor fungerar för sambor. En gemensam bostad ingår annars i en bodelning om någon av er begär det, men inte egendom som en sambo fått i gåva med villkoret att den ska vara mottagarens enskilda, och inte heller det som har köpts för gåvan.

Föräldrar kan också låna ut pengar. Ett sådant lån är fortfarande en skuld, och räntan på lån från privatpersoner ger inget avdrag från och med 2026.

Köpa tillsammans

Köper två personer tillsammans räknar banken på hushållets samlade ekonomi, och kontantinsatsen kan sparas ihop av två. Det kortar sparperioden, men det kräver att ni är överens om vem som äger vad.

För sambor gäller sambolagen: en bostad som ni har köpt för att bo i tillsammans är samboegendom. Begär någon av er bodelning när ni flyttar isär, delas värdet efter avdrag för skulder som huvudregel lika, oavsett vem som betalade mest av kontantinsatsen.

Ett samboavtal kan ändra det, och efter ett kort samboförhållande kan bodelningen jämkas så att den som annars skulle lämna ifrån sig egendom får behålla mer. Gifta har andra regler. Skillnaderna och hur ett samboavtal fungerar går vi igenom i Sambo eller gift.

Hur lång tid tar det att spara ihop kontantinsatsen?

Ett fast månadssparande gör det lätt att räkna. Målet i exemplet nedan är 300 000 kr, kontantinsatsen för en bostadsrätt för 3 000 000 kr.

Månadsbeloppet avgör mer än räntan

Ett fast belopp som dras automatiskt dagen efter lönen är det enklaste sättet att hålla takten. Hur det kan ordnas beskriver vi i Automatiskt sparande.

Var kan pengarna stå medan du sparar?

Det beror främst på hur snart pengarna ska användas. Vi rekommenderar inga banker, konton eller fonder, men principen går att beskriva.

Kort tid kvar, några år eller mindre. Pengar som ska användas vid ett bestämt köp har samma krav som en buffert: beloppet ska finnas kvar när du behöver det. På ett sparkonto kan beloppet inte minska i kronor, och insättningsgarantin skyddar upp till 1 150 000 kr per person och institut under 2026. För insättningar som hör till vissa livshändelser, till exempel att du har sålt en bostad, kan ett tilläggsbelopp på upp till fem miljoner kronor sökas. Räntan är oftast låg och beskattas, och inflationen kan äta upp en del av den.

Längre tid kvar. Med en sparhorisont på många år kan aktier och fonder ge högre avkastning, men värdet svänger. Risken med en kontantinsats är att pengarna ska användas vid en viss tidpunkt. Faller börsen strax före köpet finns det kanske inte tid att vänta in en återhämtning. Därför minskar många risken i sparandet ju närmare köpet de kommer.

Hur tid och risk hänger ihop förklarar vi i Risk, avkastning och tid, och hur ett sparande i aktier och fonder beskattas på olika kontotyper i ISK, kapitalförsäkring eller AF-konto?.

Oavsett var pengarna står är det bra att räkna med att en del sparande behövs även efter köpet. Det kan till exempel gälla en buffert för reparationer eller för en period med lägre inkomst, när det nu finns ett bolån att betala varje månad.