Bolån: belåningsgrad och amortering enligt reglerna från 1 april 2026

Ett bolån styrs av två saker: hur mycket du får låna i förhållande till bostadens värde, och hur fort lånet måste betalas av. Båda bestäms av belåningsgraden. Den 1 april 2026 flyttades reglerna från Finansinspektionens föreskrifter in i en lag, och samtidigt ändrades bolånetaket, taket för tilläggslån och det skärpta amorteringskravet. Här går vi igenom hur reglerna ser ut hösten 2026 och hur du räknar själv.

Vad är belåningsgrad?

Lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter definierar belåningsgrad som "det aktuella totala kreditbeloppet i förhållande till bostadens marknadsvärde". Marknadsvärdet är det pris som skulle uppnås vid en marknadsmässig försäljning.

Formeln är alltså:

belåningsgrad = bolånet ÷ bostadens marknadsvärde

Två saker är bra att veta. Alla bolån som har samma bostad som säkerhet räknas ihop, även om de finns hos olika kreditgivare eller står på olika personer. Och marknadsvärdet är som huvudregel värdet när bostaden köptes. Köpeskillingen kan normalt användas som marknadsvärde. Värdet ändras inte automatiskt när bostadspriserna går upp eller ner – det krävs en omvärdering, som vi tar upp längre ner.

Hur stor kontantinsats krävs?

När ett bolån lämnas ska kreditgivaren enligt lagen se till att belåningsgraden blir högst 90 procent. Det kallas bolånetaket. Resten, minst 10 procent, är kontantinsatsen.

Lagen sätter bara ett tak. Enligt propositionen är det upp till kreditgivaren att bestämma vilken belåningsgrad som ska gälla för varje låntagare, så länge den inte är över 90 procent. Utöver kontantinsatsen kan det tillkomma kostnader för lagfart och pantbrev om du köper ett hus.

Den som lånar till kontantinsatsen med ett lån utan säkerhet får enligt Konsumenternas Bank- och finansbyrå betala högre ränta än för bolånet, eftersom bostaden inte är säkerhet. Ett sådant lån blir dessutom en fast utgift varje månad vid sidan av bolånet, och räntan på det ger inget ränteavdrag från och med 2026. Hur ett lån utan säkerhet kan bli dyrt förklarar vi i Effektiv ränta, och vad som skiljer olika slags lån åt i Låna pengar.

Hur mycket måste du amortera?

Amorteringskravet i lagens 7 § har tre nivåer:

Det högsta kreditbeloppet är det totala lånet när det var som högst efter den senaste värderingen. I praktiken är det oftast lånebeloppet när du köpte bostaden. Kravet räknas alltså inte om på den kvarvarande skulden varje år – amorteringen ligger kvar på samma kronbelopp tills något ändras.

Vid 50 procent eller lägre ställer lagen inget krav. Regeringen gör i propositionen bedömningen att kreditgivare ändå bör verka för att även sådana lån amorteras, och banken kan ha egna villkor i ditt låneavtal. Amorteringen betalas tillsammans med räntan, oftast varje månad eller kvartal, och du har alltid rätt att amortera mer. Har lånet bunden ränta kan en extra amortering under bindningstiden kosta ränteskillnadsersättning.

Under 50 procents belåning finns inget amorteringskrav – över 70 procent är det 2 procent om året

Vad ändrades den 1 april 2026?

Tidigare fanns reglerna i Finansinspektionens föreskrifter och allmänna råd. De upphävdes den 31 mars 2026, och från den 1 april gäller lagen (2026:226) i stället. Enligt Finansinspektionen har reglerna i stor utsträckning förts över från FI:s tidigare regler, men med några justeringar:

Ett tilläggslån är när du utökar ett befintligt bolån. Med ett marknadsvärde på 3 000 000 kr – köpvärdet eller ett värde från en omvärdering – får de samlade bolånen efter utökningen vara högst 2 400 000 kr, alltså 80 procent.

Hur kan en omvärdering sänka amorteringskravet?

Belåningsgraden räknas på värdet när bostaden köptes, men kreditgivaren får i stället använda ett värde från en omvärdering. Enligt 13 § får en omvärdering göras tidigast fem år efter köpet, eller fem år efter den senaste omvärderingen som ledde till ändrad amortering eller ändrat låneutrymme. Tidigare än så får det bara ske om bostadens värde har ändrats avsevärt av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen. Propositionen nämner omfattande renovering, ombyggnad eller tillbyggnad – en ny altan eller ett renoverat rum räcker generellt inte.

Även utan omvärdering minskar belåningsgraden när du amorterar. När skulden kommer under 70 eller 50 procent av värdet får det årliga amorteringsbeloppet enligt propositionen justeras.

En lägre amortering gör att mer pengar blir kvar varje månad, men skulden minskar långsammare och räntan betalas på ett större belopp under längre tid. Enligt 14 § ska kreditgivaren på begäran lämna de uppgifter som ligger till grund för din belåningsgrad och ditt amorteringskrav. Uppgifterna ska lämnas skyndsamt, och kreditgivaren ska kunna lämna dem både elektroniskt och på annat lämpligt sätt.

När får man låta bli att amortera?

Lagen har några undantag. Det är kreditgivaren som får medge dem – ingen har rätt till dem automatiskt.

• Särskilda skäl (9 §). Under en begränsad period får kreditgivaren medge att du inte amorterar. Propositionen nämner som exempel en närståendes dödsfall, arbetslöshet, sjukdom, äktenskapsskillnad och föräldraledighet. Listan är inte uttömmande, och kreditgivaren ska fortlöpande pröva om skälen finns kvar. Vad som händer med inkomsten om jobbet försvinner går vi igenom i Bli arbetslös – checklista dag för dag.
• Nyproduktion (10 §). Den som först köper en nyproducerad bostad kan få amorteringsfrihet i högst fem år från tillträdet. Undantaget följer inte med till nästa köpare.
• Äldre lån. Amorteringskravet gäller inte lån som lämnades innan amorteringskraven infördes – för lån från banker och andra kreditinstitut före den 1 juni 2016, för lån från vissa andra bolåneföretag i regel före den 1 januari 2019. När ett sådant lån utökas får kreditgivaren i stället medge att tilläggslånet amorteras med minst 10 procent av tilläggslånets ursprungliga belopp per år (8 §).

Lån som omfattades av FI:s amorteringskrav före april 2026 omfattas enligt propositionen också av den nya lagen.

Lagens krav är inte bankens kreditprövning

Lagen sätter gränser: hur högt lånet får vara och hur lite som får amorteras. Om du får låna, och hur mycket, avgörs i bankens kreditprövning. Den ska enligt Konsumenternas Bank- och finansbyrå visa att du klarar räntor, amorteringar och avgifter utöver dina levnadsomkostnader. För bolån får prövningen inte till övervägande del grunda sig på bostadens värde – du ska kunna betala lånet utan att bostaden behöver säljas.

Banken gör en kvar att leva på-kalkyl med inkomster, lånekostnader, andra skulder, driftkostnader och levnadskostnader. I den räknar banken med en kalkylränta som är betydligt högre än dagens räntor, och vilken ränta den använder bestämmer banken själv.

Att det skärpta amorteringskravet togs bort betyder alltså inte att inkomsten saknar betydelse. Den används fortfarande i kreditprövningen. Finansinspektionen skriver att det fortsatt vilar ett ansvar på bankerna att värna varsamheten i kreditprövningarna, och att FI fortsätter att granska kreditprövningar av bolån. Hur räntan på bolånet sätts tar vi upp i Förhandla ner bolåneräntan.

Ränteavdraget i korthet

Räntan på bolånet är en kapitalkostnad. Blir det ett underskott i inkomstslaget kapital – räntekostnaderna är större än kapitalinkomsterna – minskas skatten enligt inkomstskattelagen med 30 procent av underskottet upp till 100 000 kr och med 21 procent av det som överstiger 100 000 kr. Hela skattereduktionen förutsätter enligt Skatteverket att den slutliga skatten är tillräckligt hög.

Avdraget gäller lån med säkerhet, som bolånet. Från och med inkomstår 2026 ger ränta på lån utan säkerhet – till exempel ett blancolån till kontantinsatsen – inget avdrag alls.

Amorteringen ger inget avdrag – den är inte en kostnad utan en återbetalning av skulden.

Hur hänger amorteringen ihop med ekonomisk trygghet?

I sajtens grundmodell är ekonomisk trygghet när de passiva inkomsterna är större än de nödvändiga utgifterna. Ränta och lagstadgad amortering är båda nödvändiga utgifter så länge lånet finns, men de är olika. Räntan är en kostnad. Amorteringen är pengar som flyttas från kontot till bostaden – den ökar den del av bostaden som är din egen. Hur en bostad kan ses som en tillgång tar vi upp i Fastigheter som investering.

Därför hör amorteringen hemma i budgeten som en fast utgift, och därför är det värt att veta att kravet kan ändras: när belåningsgraden kommer under 70 eller 50 procent, vid en omvärdering, eller tillfälligt vid särskilda skäl.