Hyra ut bostad eller rum – regler och skatt

Att hyra ut är ett av de vanligaste sätten att få en extra inkomst från något man redan har. I sajtens trappa räknas det till de passiva inkomsterna, men bara delvis: hyresgästen betalar varje månad, men du har fortfarande ansvaret som hyresvärd. Den här guiden handlar om privatpersoner som hyr ut sin egen bostad eller ett rum i den. Uthyrning av ett mindre hus på tomten tar vi upp i Attefallshus att hyra ut.

Reglerna skiljer sig mycket mellan boendeformerna. Läs därför först avsnittet om din egen boendeform, och sedan skatten, som är gemensam.

Fyra boendeformer i jämförelse

Tabellen förenklar. Undantagen står i avsnitten nedan.

Hyra ut bostadsrätt i andra hand

En bostadsrättshavare får hyra ut sin lägenhet i andra hand för självständigt brukande bara om styrelsen ger sitt samtycke (bostadsrättslagen 7 kap. 10 §). Självständigt brukande betyder i praktiken att hyresgästen disponerar lägenheten på egen hand. Sedan 1 juli 2026 står det dessutom i lagen att en uthyrning av lägenheten, eller av en del av den, alltid räknas som andrahandsupplåtelse om du inte själv använder lägenheten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning. Regeln gäller inte uthyrningar som påbörjades före 1 juli 2026.

Om styrelsen säger nej

Då kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden (7 kap. 11 §). Tillstånd ska lämnas om du har skäl för uthyrningen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra. Typiska skäl är studier eller arbete på annan ort och att prova att bo ihop med en partner. Tillståndet begränsas alltid till en viss tid och kan förenas med villkor.

Från 1 juli 2026 får hyresnämnden bara ta hänsyn till tidigare andrahandsuthyrningar om de har skett i betydande omfattning. Regeringen skriver i propositionen att det hade vuxit fram en ordning där tillstånd ofta gavs för ett år och sedan nekades, trots att skälen fanns kvar. Hyresnämndens blankett kräver att du anger vem du ska hyra ut till och under vilken period, eftersom nämnden inte lämnar generella tillstånd.

Föreningens avgift för andrahandsuthyrning

Om stadgarna säger det får föreningen ta ut en särskild avgift när du hyr ut i andra hand (7 kap. 14 §). Den får vara högst 10 procent av prisbasbeloppet per lägenhet och år. Under 2026 är det 5 920 kr, eftersom prisbasbeloppet är 59 200 kr.

Hyr du ut en del av året räknas taket om efter antalet kalendermånader, alltså högst cirka 493 kr per kalendermånad. Från 2027 är prisbasbeloppet 59 600 kr och taket därmed 5 960 kr.

Vad du får ta i hyra

För avtal från och med 1 juli 2026 bestämmer du och hyresgästen hyran. Den ska vara bestämd till ett belopp, men el, värme och vatten får debiteras efter faktisk förbrukning (privatuthyrningslagen 2 kap. 1 §).

Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt. Nämnden sänker den bara om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande lägenheter som hyrs ut enligt samma lag (2 kap. 5 §). Hyran kan också kopplas till ett index, men den måste då ha gällt i minst ett år innan den ändras.

För avtal från före 1 juli 2026 gäller den gamla lagen. Om ni tvistar om hyran kan hyresnämnden där sätta den till ett belopp som inte påtagligt överstiger bostadens kapitalkostnad, räknad som en skälig ränta på marknadsvärdet, plus driftskostnaderna.

Om du hyr ut utan samtycke

Olovlig andrahandsuthyrning är en grund för att förverka nyttjanderätten (7 kap. 18 § 2). Föreningen kan då säga upp dig till avflyttning, och du kan i värsta fall förlora lägenheten.

Du har en chans att rätta till det. Avslutar du uthyrningen innan föreningen har sagt upp dig får du bo kvar. Föreningen måste dessutom säga till dig att vidta rättelse inom två månader från att den fick veta om uthyrningen, annars kan du inte skiljas från lägenheten på den grunden (7 kap. 21 §).

Hyra ut hyresrätt i andra hand

En hyresgäst får inte hyra ut lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke (jordabalken 12 kap. 39 §). Även här räknas uthyrningen alltid som andrahandsupplåtelse om du inte själv använder lägenheten som bostad i beaktansvärd utsträckning.

Säger hyresvärden nej kan hyresnämnden ge tillstånd (12 kap. 40 §). Kraven är tre: du ska ha beaktansvärda skäl, till exempel tillfälligt arbete eller studier på annan ort, sjukdom eller en längre utlandsvistelse. Hyresvärden ska sakna befogad anledning att vägra, och hyran ska vara skälig. Tillståndet begränsas till en viss tid.

Ingen vinst på hyresrätten

Privatuthyrningslagens fria hyra gäller inte den som själv hyr lägenheten med hyresrätt. I andra hand är en hyra aldrig skälig om den är högre än den hyra du själv betalar, med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter (12 kap. 55 § fjärde stycket):

• Möbler och utrustning: högst 15 procent av din egen hyra.
• El, bredband och liknande: högst din faktiska kostnad.
• Ett rum: en proportionerlig andel av din hyra, med samma tillägg.

En hyresgäst som har betalat för mycket kan ansöka hos hyresnämnden om att få tillbaka mellanskillnaden med ränta, upp till två år bakåt från ansökan. Ansökan måste komma in senast tre månader efter att hyresgästen flyttat (12 kap. 55 f §).

Vad som händer vid olovlig uthyrning

Att hyra ut utan samtycke eller tillstånd gör att hyresrätten förverkas, om du inte kan visa en giltig ursäkt (12 kap. 42 § 3). Detsamma gäller om du tar ut en oskälig hyra (42 § 6). Hyresvärden måste i så fall säga upp dig inom sex månader från att den fick veta om förhållandet (43 §).

Sedan 1 oktober 2019 är det dessutom ett brott att hyra ut lägenheten i andra hand för självständigt brukande utan samtycke eller tillstånd och samtidigt ta emot en hyra som är högre än vad 55 § tillåter. Straffet är böter eller fängelse i högst två år, men i ringa fall döms ingen till ansvar (12 kap. 65 c §). Att ta betalt för själva kontraktet, så kallad svarthandel, är ett eget brott med fängelse i upp till två år, eller upp till fyra år om brottet är grovt (65 §).

Villa, radhus eller fritidshus

Äger du ett småhus behöver du inget samtycke från en förening eller hyresvärd. Hyr du ut det som bostad gäller privatuthyrningslagen på samma sätt som för en bostadsrätt: hyran är fri att avtala men kan sänkas av hyresnämnden om den är väsentligt högre än för liknande privatuthyrning. Hyresgästen har inget besittningsskydd, och avtal på obestämd tid sägs upp med tre månaders uppsägningstid till ett månadsskifte.

Fritidshuset är ett specialfall. Hyr du ut det för semester eller annan fritid gäller inte privatuthyrningslagen, eftersom den undantar uthyrning för fritidsändamål (1 kap. 3 §). Då gäller i stället hyreslagen i 12 kap. jordabalken, som omfattar hyresavtal som inte faller under privatuthyrningslagen (12 kap. 1 och 1 c §§).

Enligt hyreslagen får hyresgästen inget besittningsskydd för en lägenhet för fritidsändamål om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd (12 kap. 45 § 2). Hyr du ut huset som någons permanenta bostad gäller privatuthyrningslagen.

Hyra ut ett rum: inneboende eller andra hand?

Skillnaden mellan en inneboende och en andrahandshyresgäst är om du själv bor kvar och ni delar bostaden. Hyr du ut ett rum medan du själv bor i lägenheten och använder den som ditt hem är det en upplåtelse till en inneboende. Flyttar du ut, eller använder du inte längre bostaden som ditt hem i beaktansvärd utsträckning, räknas det i stället som andrahandsuthyrning, med de krav på samtycke som beskrivs ovan.

• I en bostadsrätt behöver du inget samtycke för en inneboende. Du får dock inte inrymma utomstående om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem (bostadsrättslagen 7 kap. 8 §).
• I en hyresrätt behöver du inte heller samtycke, så länge antalet personer och tiden de bor där inte blir något som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta (jordabalken 12 kap. 41 §). Enligt lagtexten är en hyra för en del av lägenheten aldrig skälig om den överstiger en proportionerlig andel av din egen hyra plus tillägg (12 kap. 55 § fjärde stycket), och för hög hyra kan krävas tillbaka (55 f §).
• I en bostad du äger gäller privatuthyrningslagen. Propositionen nämner uttryckligen att ett rum i ett enfamiljshus är en lägenhet i lagens mening.

Besittningsskydd och uppsägning

En inneboende har i regel inget besittningsskydd. I en bostad du äger följer det av privatuthyrningslagen, som inte ger någon rätt till förlängning. I en hyresrätt följer det av att rummet är en del av din egen bostad (12 kap. 45 § 3).

Gäller avtalet tills vidare är uppsägningstiden tre månader till ett månadsskifte, både enligt privatuthyrningslagen (6 kap. 2 §) och enligt hyreslagen (12 kap. 4 §). Ett tidsbestämt avtal enligt privatuthyrningslagen upphör när tiden går ut. Hyresgästen får säga upp det i förtid med tre månaders uppsägningstid, men det får inte du som hyresvärd. Du kan bara avsluta avtalet i förtid av de skäl som lagen räknar upp, till exempel att hyresgästen betalar hyran mer än två veckor för sent eller hyr ut i andra hand utan lov, och inte om det är av ringa betydelse (6 kap. 1 och 3 §§).

Korttidsuthyrning via förmedlingssajter

Att hyra ut bostaden några nätter eller veckor åt gången, ofta via en digital plattform, följer samma grundregler som annan uthyrning. Hyr du ut hela bostadsrätten eller hyresrätten är det en andrahandsupplåtelse, och då krävs styrelsens eller hyresvärdens samtycke även om det bara gäller korta perioder.

Skatten räknas som för annan uthyrning, men tre saker är värda att känna till:

• Plattformen rapporterar till Skatteverket. Sedan 1 januari 2023 ska plattformar som förmedlar uthyrning av bostäder lämna uppgifter om uthyrarna och deras ersättningar (lag 2022:1681, som bygger på EU-direktivet DAC 7). Uppgifterna syns i Skatteverkets tjänst Mina inkomstuppgifter, men du måste ändå själv deklarera ett överskott.
• Hela hyran är intäkt. Om plattformen bara förmedlar och tar betalt räknas du som hyresvärd och ska ta upp hela den avtalade hyran, inklusive plattformens avgift. Avgifter för städning och lakan räknas också in.
• Moms kan bli aktuellt. Uthyrningen liknar hotellverksamhet om bostaden är möblerad, hyrs ut mer än enstaka gånger för kortare vistelser och du tar dygns- eller veckopris eller erbjuder tjänster som städning. Alla villkoren ska vara uppfyllda. Är omsättningen då högre än 120 000 kr under kalenderåret eller något av de två föregående åren ska du registrera dig för moms, som är 12 procent.

Hur beskattas uthyrningen?

Hyresintäkten från en privatbostad eller en hyresrätt är inkomst av kapital. Du får inte dra av dina verkliga kostnader, som slitage, möbler, extra försäkring eller räntan på bolånet. I stället gör du två avdrag (inkomstskattelagen 42 kap. 30–31 §§):

1. Schablonavdrag på 40 000 kr per bostad och år. Det gäller per bostad, inte per person, och delas efter ägd andel om ni är flera. Har du ägt bostaden bara en del av året räknas avdraget om per månad.
2. Ett avdrag som beror på boendeformen:
   • Villa, radhus, fritidshus och ägarlägenhet: 20 procent av hyresintäkten.
   • Bostadsrätt: den del av avgiften till föreningen som avser den uthyrda delen och tiden, utan kapitaltillskott. Föreningens avgift för andrahandsuthyrning får också dras av.
   • Hyresrätt: den del av din egen hyra som avser den uthyrda delen och tiden.

Hyr du ut ett rum räknas bara ytan som hyresgästen ensam använder som uthyrd del. Kök, badrum och andra gemensamma ytor räknas inte in. Schablonavdraget får aldrig vara större än intäkten, och blir avdragen ändå större än intäkten får du inte dra av mellanskillnaden.

Det som blir kvar är ett överskott som beskattas med 30 procent. Räntan på bolånet får som sagt inte dras av mot hyran, men den påverkar din skatt på det vanliga sättet, som vi beskriver i Ränteavdrag.

Så deklarerar du

Ett överskott redovisas vid punkt 7.3 i inkomstdeklarationen. Blir det inget överskott ska du inte redovisa uthyrningen alls. Skatteverket har en beräkningshjälp och hjälpblanketten SKV 2199 för att räkna fram beloppet. Hur deklarationen fungerar i övrigt, och när den ska vara inlämnad, går vi igenom i Deklarera själv.

För ett småhus, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt förutsätter detta att bostaden räknas som privatbostad. Enligt Skatteverket krävs då att du eller dina närstående använder mer än hälften av ytan för permanent- eller fritidsboende, men en bostad som ingen av er använder kan i vissa fall ändå räknas som privatbostad. Gör den inte det beskattas uthyrningen som näringsverksamhet. Hur andra sorters extrainkomster beskattas går vi igenom i Sidoinkomst och skatt.

Räkneexempel: rum och hel lägenhet

Båda exemplen gäller inkomstår 2026, och alla belopp är fiktiva exempel. Vi räknar bara på uthyrningens skatt och bortser från andra inkomster och avdrag.

Bara 56 080 kr av 156 000 kr i hyra beskattas

Exemplen visar varför bostadsrätt och hyresrätt sällan ger någon stor skatt när avgiften eller hyran är hög i förhållande till hyresintäkten. I en hyresrätt kan hyran dessutom aldrig vara mycket högre än din egen. Har du en hyra på 9 000 kr och hyr ut möblerat för högst 10 350 kr i månaden blir intäkten under året 124 200 kr, medan avdragen blir 40 000 + 108 000 = 148 000 kr. Då finns inget överskott att deklarera.

Praktiskt inför uthyrningen

• Skriv ett kontrakt. Både privatuthyrningslagen och hyreslagen säger att avtalet ska vara skriftligt om någon av parterna begär det. Ett skriftligt kontrakt med hyra, period, uppsägningstid, vad som ingår och hur el debiteras gör det lättare om ni blir oense. Använder du en mall, kontrollera att den gäller rätt lag och att den är uppdaterad efter 1 juli 2026.
• Kontrollera hemförsäkringen. En inneboende eller andrahandshyresgäst omfattas normalt inte av din hemförsäkring och behöver en egen, skriver Konsumenternas Försäkringsbyrå. Fråga också ditt eget försäkringsbolag vad som gäller för dina saker när du hyr ut. Mer om vad försäkringen täcker finns i Hemförsäkring.
• Besiktiga tillsammans. Gå igenom bostaden vid inflyttningen och fotografera skicket. Enligt privatuthyrningslagen ska hyresgästen vårda bostaden och ersätta skador som hen orsakar. Ett gemensamt protokoll gör det lättare att visa vad som var där från början.
• Deposition. Varken privatuthyrningslagen eller hyreslagen har regler om deposition, så det är något ni avtalar om. Utredningen bakom den nya lagen föreslog sådana regler, men regeringen bereder frågan vidare. Skriv in beloppet och när och hur det betalas tillbaka.
• Hyran i förskott. Enligt privatuthyrningslagen betalas hyran i förskott, senast den sista vardagen före varje ny kalendermånad om ni inte har avtalat något annat.
• Spara underlagen. Kontraktet, kvitton på hyran och föreningens eller hyresvärdens avgiftsbesked behövs när du räknar ut överskottet i deklarationen.

Uthyrningen och den ekonomiska tryggheten

I sajtens grundmodell är ekonomisk trygghet när de passiva inkomsterna är större än de nödvändiga utgifterna. En inneboende som betalar 5 500 kr i månaden kan täcka en stor del av en bostadsrättsavgift, och då minskar den del av boendekostnaden som lönen måste bära. Det märks i trygghetskvoten.

Samtidigt är det en inkomst med villkor. Ett tillstånd för andrahandsuthyrning är alltid tidsbegränsat, en hyresgäst kan säga upp avtalet med tre månaders varsel, och i en hyresrätt får uthyrningen inte ge någon vinst. En budget som går ihop även utan hyran är därför mindre sårbar den dag uthyrningen tar slut.